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“自己不掏一分钱就能买房”!什么情况?

张佳琳 中证金牛座

“8月初刚出的政策,楼盘为了冲销量,准备了几百万元资金专门给业主补贴首付款。广州首套房首付最低15%,但现在您只要付2万元定金,就能拿下这套总价约150万元的现房。”广州地区房产中介小徐向记者热情地介绍。

近期,中国证券报记者调研发现,广州、河南等地低首付甚至0首付购房现象再现。如何操作能够实现所谓的“自己不掏一分钱就能买房”?背后暗含哪些风险?相关行为是否合规,会让购房者、贷款银行、开发商或房地产中介等关联方面临哪些问题?又会给整个房地产行业带来哪些影响?跟着中证君一起来看!


“高评高贷”0首付购房


社交平台上,类似于“0首付拿下人生第一套房”等购房者经验分享的帖子正引发网友热议。当记者私聊发帖人,询问如何操作时,他们则会亮明房地产中介的身份,转至其他平台向记者详细介绍0首付购房方案。

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图片来源:受访者提供

小徐便是其中一员,他告诉记者,能够实现0首付购房的关键是利用楼盘备案价与实际成交价的价差,但只有部分楼盘能做。

谈及具体操作方法,小徐向记者举例,位于广州黄埔区某楼盘备案价为1.7万元/平方米,成交价在1.2万元/平方米。根据广州地区政策,首付比例需在15%以上,也就是说客户可向银行借贷总房款的85%。开发商会与银行合作,按照备案价做一份购房合同,并以该价格向银行贷款,多贷出的资金由开发商打给客户作为首付款。

“这套房子85平方米,合同注明的房子总价为145万元,实际上这套房子卖102万元。以85%的比例向银行贷款123万元,多贷出来的21万元,开发商会直接打给您。您带着这笔钱来付房子首付,真正‘不掏一分钱’就买房。”小徐说。

开发商或房地产中介通过虚增房产售价,使得购房合同价格高于实际成交价格,从而可以从银行获得额外贷款来支付首付款,本质上属于“高评高贷”,相关房地产中介并不会公开打出0首付购房广告,而是以内部熟人介绍等隐蔽方式获客。


“首付贷”压低首付款金额


除了一手房,记者调研发现二手房市场也存在类似情况。记者日前收到广州二手房中介小唐的销售信息:“业主急于出售,同意配合把评估价做高,可以从银行贷出更多钱。不用自己付首付,直接供楼就可以,付完首付还有剩余资金做生意、创业。”
  
除了“高评高贷”模式,在调研过程中,也有其他地区房地产中介向记者介绍申请所谓“首付贷”来压低首付款金额,实现低首付或0首付购房。

“比方说,总价100万元的房子,首付15万元,我们与金融机构合作,帮您申请两笔贷款。一笔是10-15万元的信用贷款,作为首付款;另一笔是正常房贷。信用贷的借款年限短,只能贷3-5年。这样操作下来,客户每个月还款压力会大一些。”郑州地区房地产中介小吴告诉记者。

无论是“高评高贷”来获取银行更多贷款以实现0首付购房,还是申请信用贷款作为首付款,都属于违规行为。北京德和衡律师事务所联席执行主任、商事与金融争议解决部主任裴虹博在接受记者采访时表示,上述行为违反了相关房地产金融政策,会给购房者带来风险。

裴虹博表示,《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》等文件明确要求,房地产开发企业、房地产中介机构不得违规提供购房首付融资,严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务,严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。


暗藏多重风险


国家金融与发展实验室特聘研究员任涛认为,0首付购房会让购房者、商业银行以及整个房地产市场都受到风险波及。

业内资深人士表示,借助高评房屋价格等违规行为实现0首付购房,不仅会增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担,并且属于“骗贷”行为,如果银行在审批环节发现异常将不会批准贷款,并对购房者个人信用造成负面影响。

同时,0首付购房涉及的部分违规操作行为,无法在网签合同中明确约定,得不到法律保护。若房地产开发企业无法兑现承诺,银行也不能完成贷款审批手续,将会给购房者造成经济损失,购房者很难依法追责索赔。

招联首席研究员董希淼表示,房产抵押是银行风险防控的手段,虚高的房产价格使得银行风险防控能力大大削弱。任涛认为,0首付购房会虚增购房者的资金实力,增加银行的放贷风险。

对于银行等金融机构而言,0首付购房增加了贷款违约风险。由于购房者没有投入自有资金,一旦遇到经济困难或房价下跌等情况,购房者可能更容易放弃还款,导致银行不良贷款率上升。

此外,任涛表示,0首付购房本身存在虚假宣传、扰乱市场等问题,很容易导致房地产中介、开发商与银行密谋合作,引发恶性竞争,破坏市场秩序。“该现象反映出房地产的销售压力,开发商与房地产中介为增加交易量形成灰色生意链,不利于行业健康发展。”某房地产业内资深人士说。

针对近期0首付、低首付购房等现象,7月底以来,多地监管部门已经出手,向公众提示相关风险,并向房地产开发商、房地产中介等机构发出警告。

郑州市住房保障和房地产管理局发布的《关于“0首付”购房风险警示》明确,该局严正警告各房地产开发企业、各房地产中介机构要依法依规开展经营活动,对存在违规开展0首付销售商品房的房地产开发企业、房地产中介机构,将依法依规予以严肃处理,情节严重的,移交有关部门依法给予罚款。同时,将其违法违规行为记入信用档案,向社会公示。

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图片来源:郑州市住房保障和房地产管理局官网


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