楼市新政满月复盘，北京二手房成交回暖

北京“8·7”楼市新政后，二手房成交出现一定回暖迹象。北京市住建委数据显示，8月7日至9月10日，北京二手房网签量达到16556套，上年同期为15592套。

9月11日，中国证券报记者对北京地区二手房市场进行走访发现，“金九”来临叠加新政利好刺激，看房人数明显增加，区域之间出现一定分化。

二手房成交有所回暖

机构监测数据显示，新政出台后，热门区域门店咨询量、二手房带看量均实现双位数增长，购房者观望情绪明显缓解。

记者走访发现，北京地区二手房成交出现较为明显的区域分化，究其原因，与相关片区的低价房源以及业主挂牌价有关。

“西城片区成交整体较好，贴近市场价的房子挂出来以后成交速度整体比较快。从区域看，德胜、月坛本身房源多，成交量也相对比较大。金融街片区因为房源整体较少，成交量相对较低。”西城区一家门店销售人员告诉中国证券报记者，“整个大区现在一个月能卖出60套到70套，新政之前大概能卖出40套左右，成交量比之前多了不少。”

海淀万柳片区二手房销售人员告诉中国证券报记者，该片区二手房目前成交比较平稳，价格尚未出现明显波动。“最近两个月，片区二手房价格变动不大。从现在到明年初，估计小户型价格就会起来。”

记者走访了解到，目前，北京地区二手房挂牌量大约14.2万套，处于相对较低的水平。

“新政出台后，一些业主出现惜售情绪，性价比高的便宜房源变少了，客户也不愿意加价买，所以成交僵持住了。”走访过程中，大兴区一家二手房门店经理告诉中国证券报记者。

“虽然是一个片区，但小区年代、环境差别很大。举个例子，品质小区和回迁房距离可能就差几百米，但成交情况差别很大。大一点的小区楼下都有专属门店，这类小区的成交量既受整体市场影响，也受到小区业主预期影响。对于门店来说，肯定是希望成交越多越好，但是不同的小区实际情况差异很大。”丰台区一家门店销售人员告诉中国证券报记者。

专家：政策托底 温和修复

业内人士普遍认为，北京楼市新政实施以来，一线城市楼市“政策托底、温和修复”的核心逻辑，也凸显出当前楼市的核心痛点。一方面，政策精准发力有效激活了积压的刚需与改善需求，打破了7月市场小幅回调的低迷态势，稳住了楼市成交基本盘，为传统“金九银十”蓄力赋能；另一方面，2024年多轮政策优化已提前释放部分需求，当前市场整体修复节奏平稳。

清华大学房地产研究中心主任吴璟对中国证券报记者表示，从北京市住建委的网签数据看，新政出台一个多月以来，二手房网签量已经超过上年同期，说明政策对需求的释放已开始见效。这次调整把非京籍家庭在五环内购房的社保年限统一降到1年，释放的主要是新市民和年轻家庭的刚性需求，而五环内正是二手房供应集中的区域，二手房率先回暖符合政策逻辑，“金九银十”期间有望延续量升价稳的态势。新房市场同样值得期待，公积金贷款额度的大幅提高使改善型购房最为受益，与当前新房供应以改善型项目为主的结构相匹配。随着到访、认购逐步转化为网签，新房成交也将迎来回升。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，从后市走势看，短期北京楼市将延续“温和回暖、结构分化”的格局。随着房企加快推盘节奏、旺季购房需求集中释放，9月、10月楼市成交量有望持续小幅攀升，近郊优质板块、刚需及核心改善户型将持续领跑市场。但价格端难以快速反弹，当前市场库存充足、买方主导的格局未变，“以价换量”仍是主流趋势。长期来看，北京楼市调控将持续保持精细化、常态化，后续市场修复将更多依赖经济基本面、就业收入预期的改善，政策起到托底维稳的作用。